关注房地产公司的融资成本
在研究房地产公司业绩时，不少投资者陷入了误区，钻进了牛角尖。他们错误地认为，房价的涨跌是房地产公司未来业绩向好或向坏的首要参考指标；他们还错误地认为，开发商之所以存在“暴利”是因为房价高的原因。以上这些认识都是错误的，容易导致投资失误。事实上，房地产公司的毛利率近几年几乎没有较大的变化，而导致业绩波动的原因主要在于存货周转率和融资成本的高低。我们考察任何行业的公司，都不能只看收入，不看费用，房地产行业同样不例外。2007年房地产公司股价出现泡沫，主要原因并非是房地产的毛利率上升，而是因为成交量放的很大，导致存货周转速度变快，以及综合融资成本的降低（预售款增加）。王石说的不怕降价，并非是违心的语言，而是基于这样的正确逻辑。潘大认为，房地产公司长期发展，主要是看融资渠道是否畅通和多元化，融资成本的差异将导致房地产公司长期业绩出现分化。
王石的降价说是作秀吗？
王石关于降价的论调，并非是为了迎合普罗大众的情绪，而是真实想法，也是未来万科战略的体现。
当然了，这种思路应该不是王石自己想出来的，一般来说是搞财务的人发明的，也就是说应该是郁亮想出来的点子。
金地集团在战略上是和万科基本一致的，区别仅仅在于金地管理层不是很喜欢上媒体宣扬，只做不说。保利地产和招商地产在股权机构和战略层面与万科都有较大差异，股价市场估值差异有的时候也较大。
地产业分析师错在哪里？
利润 = 收入 – 费用，这是常识。收入费用如果同时降低，那就并不能得出结论说利润是下降的。
多数小券商的地产业的分析师的研究思路是错误的，他们在研究报告中强调收入和毛利率，而忽略费用的变化，这是片面的。中金公司的研究报告要相对全面一些，收入和费用都有谈到，这是正确的逻辑。
通过降价刺激地产销售，好处是两方面的，第一是提高存货周转率，第二是降低融资成本。降价促销提高存货周转率比较容易理解，为什么降价促销的同时也降低了融资成本呢？因为销量增加，同时也意味着购房者的定金和预售款是增加的，定金和预售款不需要付利息。
由于今年一季度住宅成交量较高，使得综合融资成本下降。在多数分析师采用融资成本不变的错误假设下，市场预期可能是偏低的，这可能将导致地产业上市公司一季度业绩超过预期。
地产公司融资渠道和成本
目前地产公司的融资渠道主要包括：
- 银行贷款
- 公司债券
- 预售款和定金
- 股权融资
一般而言，中小开发商不能发行公司债券融资，另外股权融资的成本要高于上市公司，这决定了中小开发商长期前景不容乐观。
2008年金融机构人民币贷款利率区间占比表（数据来源：人民银行）
即使是大型开发商，银行贷款利率目前也高达10%以上，中小开发商会更高。开发商如果在办理预售证上不顺利抑或是工期控制不力的话，仅利息负担，就足够侵蚀大部分利润。开发商晚一年将房卖出，等于房价下跌10%，这个问题的严重性投资者需要有清醒的认识。
地产业上市公司愿意与机构投资者保持良好的关系，是出于降低融资成本的考虑。只要机构愿意捧场，开发商就可以获得投资活动现金流入，提高净资产收益率。
有的大型开发商，在资本市场上以廉价的成本融到了资，然后收购四证齐全的中小开发商项目，从而起到降低开发周期，提高存货周转率的目的，这符合股东利益。潘大认为，开发商在接待机构投资者调研时，可能出于保守“商业机密”的动机，没有向机构阐明其中的逻辑。但事实上这个逻辑并不复杂，机构投资者需要明白开发商收购行为的内在动机。
关注地产公司融资成本高低
投资者投资地产公司股票的时候，应该重点关注地产公司的融资成本，而不应过分关注毛利率。汤臣一品拿地的价格非常低，但是它的存货周转期已经超过了10年，它的利润是不是就高，潘大认为答案是否定的。
融资成本的决定因素一个是存货周转率，二个是融资渠道差异。如果地产公司拥有发行公司债的能力，能以比银行贷款利率更低的利率融到钱，则对维持高于同业的净资产收益率大有好处。
存货周转率，主要是市场决定的，不是开发商主观意志决定的。投资者需要认识到，房子好不好卖，比房子价格涨不涨，更为重要，对开发商业绩的影响更大。
包括基金经理在内的机构投资者，应该认识到一些分析师的逻辑是错误的。当前形势下，重点关注房地产市场成交量，而非关注房价涨跌，是更为理性的地产股投资策略。
早啊,潘大.
居然有人比我还早。。看完潘大的文章，觉得这下房产股又要大跌了。
我到不是觉得房产股要跌了，第一季度地产成交放大，业绩很可能超预期，万科、金地地产股要涨了。
房地产的成本很复杂，黑色成本怎么算呢
商品房开发，是一无技术壁垒，二无行政壁垒的竞争性行业，任何人想做都可以做。
因此，并不存在你说的黑色成本的问题，你的认识可能仅仅是个人的主观臆测。
老大，这次美联储回购国债3000亿，是不是就是多印了3000亿的美元出来？
这样美元的强势地位将逆转？人民币今年还是升值？
又学习了，谢谢
又学习了，谢谢，下次占个沙发
可否解释一下房厂商对不同一线大城市房价控制的策略？比如，我觉得上海和北京、广州的市场就不同。
学习了，有空按照潘大的思路整理一下中国上市房地产公司的融资成本和存货周转率排名，或许能发现些东西
如果加上杠杆的因素，融资成本将放大得很厉害。
不知道潘大对房地产的杠杆比例了解不，KFS一个项目的自有资金群策能否达到30%，也就是说从普遍性来看，能否达到1：3
不知道国外成熟市场是否和国内是一样的动作方式
黑色成本应该已经包含在费用里面了吧
补充问一下，大家都不睡觉的吗
如果潘大说不存在黑色成本的话，这点我不认可。
如果不存在，那么为什么政府官员那么声嘶力竭的喊不允许房价下跌。
南京某房管局领导人说谁下调价格就处分该开发商，你还认为没有黑色成本么.
开发商在经济不好的时候调低价格促销以收回成本，很正常的商业行为，为什么政府官员站出来了呢，我很不解。
由于我国过去搞了那么多年的计划经济，政府官员习惯对市场价格进行评论并不奇怪。
政府也对猪肉价格下跌发表反对意见，是不是说养猪的农民也存在黑色成本呢？
事实上，地方政府喜欢任何能缴税的企业，房地产公司只是其中之一，没有必要把其与政府的关系拔高。
建议潘大开出地产开发商的成本清单，让这个市场更透明些。 前些日子 有开发商借用半裸女 说不能再降了， 我看还有大大的下降空间，下半身还有一半呢，只给他们留些遮羞布好了。
希望潘大分析一下美联储印钞票的事~
政府垄断了土地一级市场，这是行政垄断；开放商垄断了商品房的供应，这是寡头垄断。商品房的开发又怎么是完全竞争性行业呢？
在我看来，大概只有商品房的施工是完全竞争性的，商品房的监理都或多或少有垄断！
同意。。。潘大说说
我听潘大买飞亚达B涨了不少.AB股合并后买香港领先俄罗斯ETF代码02831能源类占百分之70请分析一下谢谢
巴非特可口可乐出价12.2买汇源果汁现价4元多能买吗
俄罗斯经济的不确定性高，领先日本ETF02814我更关注一些。
房地产市场在我看来和地方政府的收入还是息息相关的，1是土地出让金；2是政府某些部门和个人通过程序和手续进度方面的权力获取一些利益。但是房价没有真正降下来还是与供应不足有关系，因为现在越来越多的进城人员要住房，原来的城市人员也在进行住房改善。实际上，归根结底，象万科这样的KFS太少，即使是万科也存在规模还不够的问题，因此为那些不是很专业的KFS提供了生存空间，也为部分政府人员个人利益留下了空间。
不谈可以用常识解释的问题
潘大对美联储的金融解救计划怎么看
“公私结合”的方法我看是美联储能使用市场机制继续发挥作用的妙棋
问题是那些僵尸机构以后怎么办
净利润率是开发商尽力维持不变的。房价的下降将最终传导到土地出让价格上。也就是说，房价下降了，那么以后其他土地的出让金就有下调压力，这对地方政府收入是不利的。这也就是为什么地方政府反对房价下降。
现如今建筑施工竞争激烈的市场条件下，融资成本确实决定了开发商的利润。
潘大你好，请教一下，你对万通的“反周期”运作怎么看。
如果开发商具备足够规模，按“反周期”运作似乎非常合理。
黑白道介入拍地 中粮鹏利串通拍卖事发
http://finance.sina.com.cn/chanjing/b/20090326/11366028305.shtml
这应该不是一个个例
“今年一季度住宅成交量较高”，潘大如此明察秋毫，居然也会被数据蒙骗。第一个事实，目前的住宅成交量远远没有恢复到以前年份中住宅供需状况合理、价格走势温和状态下的正常成交水平；第二个事实，即使是目前这个成交量水平，也有很大比例的虚假数据存在(当然各地情况稍有不同)，数据是被深谙个中规则的“业内人士”做高的。这些高级“托”成功引导了不明真相的真实买家，成交数据便被进一步推高了。
“综合融资成本下降”是这个前提下的推论，问题是这个推论即使不由潘大的口说出来，“业内人士”们照样清楚的很，他们和潘大的不同在于只做不说。
財務費用的影響沒有潘大說的那么嚴重，侵蝕不了大部分利潤。這從上市公司的財務報表上可以看到。
想听听潘大快说说最近股市。呵呵
LSSS说的虚假数据是什么？是假按揭吗？
我同意你说的“成功引导了不明真相的真实买家”
在宏观经济形势恶劣的情况下，为了保8，中央政府不可能对房地产进行大力度的调控整合。
地方政府为了自身利益，最大限度的放开政策。于是开发商有了喘息之际，可以搞些小动作。我觉得现在的楼市是典型的借政策诱多的行情。中国股市经历过漫长的大熊市，楼市也应该有这等经历才合理。
和讯消息 据环球时报报道,中国人民银行行长周小川于本月23日曾提倡建立“超主权”的新国际储备货币以取代美元。目前,这一建议不仅得到俄罗斯、巴西等新兴市场国家的响应,还得到了联合国和国际货币基金组织(IMF)等国际组织的呼应！
请潘大老师能不能给点评一下！这件事情对中国与美国有什么影响！
政府不让RMB贬值，怎么办？
二手房的交易量破了纪录，这个是有确实数据可查的，请正视。
成交量的确是重要因素,最近信贷放松导致的假按遏事件会不会助长楼市泡沫呢?
万科这两个星期涨势喜人。。。。。。。