房贷新政的替代效应
今年下半年住宅房地产市场呈现这样一个显著现象，即小户型住宅价格涨幅明显低于大户型住宅，这里面蕴含的经济学原理，潘大认为是二套房贷新政的替代效应。过去几年，住宅房地产投资的一个教条是小户型住宅的投资回报要显著高于大户型住宅，这一教条在未来几年可能将不再适用。近期有人“预言”未来五年京沪将出现30万/平米的住宅，本人认为这是特指新鸿基的滨江凯旋门项目，该项目别墅区容积率按1.0来计算的话，开盘价将在30万/平米以上，假装从经济学角度分析一番并作出“预言”，不过是故弄玄虚罢了。潘大认为，如果关于二套房的政策不放开，那么滨江凯旋门的别墅涨到30万/平米以上，与一般小户型住宅价格下跌，可能是并不矛盾的事情。考虑到小户型住宅的供应已经出现了初步的过剩苗头，未来五年内次新的小户型住宅可能下跌至与房改房、经济适用房接近的水平。
案例分析
银监会关于二套房贷的指导意见，是如何推高了大户型住宅的价格，并使得小户型住宅成交低迷的呢，我们不妨看一个有代表性的案例：
某家庭已拥有登记于男方名下的自住住宅一套，现有50万元闲置现金，准备投资于房地产市场。在二套房贷未收紧之前，一种典型的投资策略是，以3成首付7折利率，贷款116万元购买三套单价为55万元的小户型住宅，可登记于夫妻任意一方名下。
二套房贷政策严格执行后，这样的投资策略就显得不合时宜。在仍看好房地产市场复苏的情况下，如果仅贷款购买一套单价为55万元的小户型住宅，则该家庭将剩余33万元闲置资金无处可投，不能达成投资目标。而如果仍贷款购买三套小户型住宅，则另两套房的贷款成数将降低为6成，利率也将由7折变为1.1倍，这使得投资收益率大幅下降。
于是，二套房贷收紧之后，该家庭的理性投资策略将变为，以3成首付7折利率贷款购买一套单价为166万元的大户型住宅，登记于女方名下。我们可以看到，通过改变投资策略，该家庭无需增加一分钱的利率负担，也无需提高首付比例，就可获得和过去一样的投资收益率。
通过上述案例我们不难看出，由于二套房贷新政强调的重点是“套”，而不是面积，这将引导住宅投资者将投资计划由更多的小户型改变为更少的大户型，这也就是经济学上所谓的替代效应。
潘大越来越偷懒了
第一个来拜读
非常有启发！
潘大的论点总是给人耳目一新的感觉！知音！
如果替代效应真的发生，出现小户型跌大户型涨的情况，对整体的房市应该影响不大吧？
请问潘大对房市整体的看法，是回暖还是有泡沫？谢谢。
来报道了
我关心的是跌不跌，
因为确实贵的买不起。
如果不跌，只好把涨价前买的60平米房子住到老了。
潘大这个模型没有考虑到的问题是：在中国持续性城市化的过程中，很多城市移民在购房时对房子总价是有限制的。因此，在房价上涨周期中，他们可以承受的面积会越来越小。
对，小户型与大户型的市场需求是不一致的。
潘大仅考虑了改善性和投资性需求，而未考虑到自主性刚需，相对于前两种需求，第三种自住性需求更普遍，更强大，而目前来看，北京的刚需们普遍不能承受150w以上的，因此总价在100w上下，50-60平的次新及二手小两居卖的比较好
看到潘大发表对房地产的观点和见解，十分开心，盼望潘大以后多多阐述这方面的见解。
影响小户型房价走势因素很多，包括市场上的供应量，国家政策导向等等。我认为有另外一个因素对小户型房价走势是由推进作用。
1，首次置业的年轻人，这些一般是刚性需求，但又没有很多钱，通常购买小户型过度；
2，二次投资置业的普通家庭，首付有限，但又希望购买二套用于投资，通常购买小户型；
所以，我觉得小户型房价和大户型房价的走势可能还是趋于一致的，很难表现出孰强孰弱。
166万在北京买不到大户型吧，现在都是200万以上的了
很精彩的分析，但并不是我需要的。我更关心投资股市或者房价是涨是跌，经济走向。
有段时间没有看到潘老师的文章了，今天读到挺高兴的，经济学上的替代效应在现实生活中也是非常多见的。
应该说大户型与百姓生活无关，租都租不起了
又学习了！
无缘呀，小辈活到胡子白也不能在京城买一间房子
潘大的分析有道理，但我觉得这种分析在北京和上海估计不会见效。潘大原来也说过，朝阳区的房子跟北京人的收入没有半点关系，我看上海也如此。
所以个人认为投资2线城市的大户型是一个不错的选择
谢国忠 大文 《美元中兴》 请指点指点 有点看不懂
所谓小户型投资收益高于大户型，一般指的是出租收益率或租售比。从这一点来说，小户型收益高于大户型，是确定无疑的，与二套房政策如何调整无关。
租金与面积呈正相关，但不是正比，即Y=aX+b。同一小区，品质相近的一套100平米的房子的租金，不可能大于两套50平米。通俗一点说，只要是套房子，租金就有个起步价。
小户型更受青睐的一个重要原因是：用租金来支付月供，小户型会更轻松，这对于众多低端房产投资者来说，吸引力非常大的。其次，多套小户型相比较一套大户型，投资者可以更方便的变现，或根据市场变化，部分出售房产，非常灵活。这些都是大户型房产不可能具备的优点。
潘大所举的案例，我算了一下，以20年为期，50万本金，等额本金还款方式计算：
投资一套大户型：
总价166万
首付70%，50万
贷款116万，七折
本息171万
月供7139
投资三套小户型：
第一套：
总价45万
首付70%，14万
贷款32万，七折
本息46万
月供1935
后两套：
总价45万
首付60%，18万
贷款27万，上浮10%
本息48万
月供2017
两套方案相比，贷款总额从116万下降至86万，本息合计从171万下降至142万，月供从7139下降至5969。再加上可能的出租收益，选择哪种方案，一目了然。
潘大这篇文章备受质疑，确实漏洞比较多，希望能给大家解释解释，投资是需要慢慢积累资金的，再开始阶段不可避免的选择小户型，怎能一口吃个胖子，如果真要等攒够大户型的钱的时候，估计他还真够不上，房价涨幅快于收入的涨幅，由此可见，即便将来小户型价格下跌，也不是文中所说的原因
在贫富差距拉大时,大房子是为富人准备的, 小房子为一般人准备的, 接下来就不用说了!
中国国际金融有限公司（下称中金公司）9月7日发布报告称，中国一线城市高端房的价格并没出现泡沫，政府应该加强廉租房和经济适用房的建设，而非打压中高端房的价格。
大户型现在的市价166万，三套小房子的市价135万，这个差距也需要考虑
确实会有影响,比如我投资的时候可能也会倾向买大的,多贷款.但是小户型也不至于跌到经济适用房的价格吧,尤其是位置比较好的小公寓.
美元有走弱的趋势，不知潘大怎么看
panda以后多谈谈房地产，谢谢。
潘大貌似偷懒了 –’
近期黄金价格高涨,美元疲惫.请潘大点评下美元未来的走势.谢谢!
从一个微观的角度来分析问题 很有意思 也挺独特
出资均为50万，市值低说明杠杆比例低，或者说负债率低。