技术移民难以推高房价
某机构9月7日的研究报告《豪宅不贵，陋室难求》是一份被广泛传播的报告，也是一份很有意思的研究报告，该报告强调了两个观点：第一，国际金融中心建设将推高上海高端住宅价格，上海高端住宅前景比北京更好；第二，中低档住宅市场看好作为二线城市的重庆，因为它是内陆地区唯一的直辖市。这份研报有意思的地方在于它事实上要谈的不是地产市场，而是为了迎合某开发商的价值观，也就是金地集团，其目的可能是为了获得金地集团筹备发行的公司债项目。这份研究报告通篇都是在为金地集团现行战略进行鼓吹和背书，在价值观层面进行吹捧和迎合，这是一种更高层面的软营销手段，但这也显示出债券承销市场未来的竞争可能趋于激烈。考虑到世博会前上海财政政策独立于全国其它地区的原因，当前上海高端房地产市场出现独立走势或许并不意味着长期趋势的确立。
技术移民难以推高房价
该研报强调上海高端住宅市场未来可能优于北京高端住宅市场，理由是国际金融中心建设将引入人才。这里的人才主要就是指技术移民，包括来自国内其它城市的技术移民，和跨国公司外派中国的员工。
而事实上，技术移民是不会推高高端住宅价格的。高端住宅需求，主要由投资移民支撑。过去日本经济泡沫时，美国加州房产就曾出现泡沫，这是受投资移民需求驱动。上海高端住宅价格上涨，也是因为周边省份出口部门繁荣，导致投资移民大量购买的结果。
技术移民可以在一定程度上支撑房地产市场，但不会是高端房地产市场。我们很难想象纽约长岛的豪宅价格，是金融业白领大量涌入的结果。
金融业从业人员高薪之惑
十年前，社会上曾广泛风传移动运营商员工的薪水多得花不完，事实证明这不是真实的；十年后，这一故事改头换面再度登场，只是故事的主角变成了金融业的员工。
金融业“高薪”的秘密在于员工普遍具有高等教育之背景，金融业薪酬与社会平均薪酬之区别，实质为高等教育背景员工与普通工人劳动力要素价格之区别。没有证据显示，金融业者的薪酬，高于同等学历、同等职位的其它行业业者薪酬。
2008年，上海市职工月平均工资为3292元，要高于这个平均数不是难事。金融业“高薪”的命题，在数字逻辑上无懈可击，但这并非传统意义上的高薪。我们很难认为，两个领同样薪水的人，仅仅因为其中一个人是金融业从业人员，他对房价的影响就会更大一些。
北静安板块住宅价格存在扭曲
该研报认为静安、卢湾的房价最高但泡沫最小，且认为这是由于国际金融中心建设导致的，这种观点太过牵强，令人匪夷所思。
像北静安板块这样的外籍人士聚居区的高端住宅，主要系投资者所有，房价由租金支撑，租金则由跨国公司的住房补贴支撑。经济学常识告诉我们，哪里存在补贴，哪里就存在市场扭曲。北静安板块的租金被跨国公司的房贴文化所扭曲，租金的扭曲又最终导致了房价的扭曲。
考虑到奥巴马政府对跨国公司海外收入征税，一旦跨国公司调整全球战略，降低在中国的投资力度，则首先受到打击的就是北静安这样的板块。近期FDI增速连续的疲弱不振，或许说明了这样的苗头已经出现。
关于跨国公司住房补贴制度是怎样扭曲房价的，潘大以前的文章已经有过详细论述，请参考《世界500强是房价畸高的罪魁祸首》。
上海房价能否超越北京深圳
当前上海房价上涨，系世博之前大兴土木修路装修等的结果，这将拉动大量的就业，也将使得GDP增速走高。也就是说，当前上海的财政政策有别于全国其它地区的财政政策，当前上海房价上涨和上海本地股的泡沫均与此有关。考虑到明年三月份后区域经济增速下滑，房价很大可能将出现一定程度的回落。
北京的房价和内蒙古等煤炭产区的经济联系密切，北京房价是2002、2003年开始启动的，这与煤价走势一致。而深圳的房价则于2006年开始启动，这和恒生指数紧密相关。我们分析北京房价，主要看内蒙古GDP能否维持高增速；而分析深圳房价，则主要看恒生指数能否持续走高。
正是由于深圳房地产价格与恒生指数的高关联性，导致深圳楼市投机氛围非常浓厚。了解了这个原理，投资者就可以更理性的对待深圳房地产市场波动。
重庆房价能否成为西部第一
这份研报除强调看好上海的高端住宅外，另一个主要论点就是看好二线城市，特别是重庆和武汉的中低端住宅，这两个城市都是金地集团重点发展的二线城市。
就地缘、文化和经济因素而言，重庆不具备对西南地区人流物流的吸引力。潘大认为，如果将重庆视作一个国家，那么它应该是经常项目顺差，资本项目逆差的。也就是说，重庆人热衷于到成都买房的习惯，截至目前仍未改变。
历史因素也是重庆房价难以成为西南第一的原因。援藏干部和企业外派至藏区的工作人员，薪水（或补贴）是相当高的，甚至远高于京沪白领。这部分资金在藏区不能消费出去，其中大部分最终将变为成都房地产市场的有效需求。也就是说，国家对藏区的补贴（包括减免税等暗补），在藏区绕一个弯之后，摇身一变成为了成都房地产市场的热钱。
中国建筑的子公司中海地产（00688.HK）去年国际金融危机期间股价表现极其优异，可以印证上述观点。成都市场是中海地产最重要的市场之一，正是因为去年叁壹肆事件后国家援藏补贴的大幅增加，使得中海地产在国际金融危机期间毛利率不降反升，股价不仅大幅跑赢全部内房股，还远远跑赢恒生指数。
研究报告中认为重庆是“内陆地区唯一直辖市”，所以就要大涨的观点，很难说是依据合理逻辑推导出的结论。
金地集团或将发行公司债
潘大认为金地集团不久后将发行公司债，这是根据换位思考、合理推测出来的结论。
金地集团目前致力于开拓上海豪宅市场，北京市场不是金地的重点，二线城市则恰好重点是重庆武汉，这与该研报强调的观点是完全一致的，且金地集团08年公司债由该机构主承销。
2010年，国债发行将取代地方债发行成为市场的新焦点，由于目前中央财政紧张，明年发行大量的国债几乎不存在悬念。对于金地集团而言，抢在国债大量上市之前发行公司债是很有必要的。
金地集团增发后，资产负债率已经低于70%，此时发行公司债，将有利于获得较高评级和市场认可，压低票面利率，降低未来财务费用。
潘大认为，从价值观角度进行吹捧，是一种更高层次的软营销手段；而越来越重视债券承销，也暗示着该机构对未来大型IPO项目枯竭的担忧。大型的IPO项目都是数得过来的，这部分项目最终枯竭后，将导致投行战略出现大的调整。
终于等到潘大的新文章了，潘大能谈谈对创业板的看法吗，我们小投资者应该投资创业板吗
散户申购创业板的热情，让我想起了当时中石油上市时散户狂热的申购，这很难说是一个好现象。
潘大 对于物业税的问题 很想听听你的看法 我认为随着政府财政支出压力的不断增大（行政开支 社保投入等原因） 这个税种是迟早会征收的
看到中金这份报告让我觉得莫名其妙
潘大为我解惑
狠狠
潘大这篇分析的好，作为地产行业的从业人士，对你的分析表示佩服，你分析的几个公司和市场情况的确如此。
大型IPO数的过来，不过大型的增发常常有，金融地产股搞增发是常事
潘大的解释让我顿悟，高深啊，如果不是之前读读郎的公司治理我都看不懂。
重庆地区格局 很容易让人想起上海 现在江北房价比较低 离解放碑直线距离却不远 将来隧道通了 会否爆发性增长? 我听说现在跨江大桥依然收费 这和当年南浦杨浦的情况类似 取消收费提升地价指日可待 现在投资江北可有前途??
天天都上潘大网站学习 难得发言 望不吝赐教 理解有误的话也请见谅
很有幸，占了一个这么前面的位置。
世博后买房，呵呵！
博主观点独立，启发人思考。希望能维持
舆论一定是为利益服务的。谁掌握了舆论，谁就取得了利益。所以我长期看好传媒业，期待CCAV上市。
学习了
好像金地没有进入重庆市场
当时我就感觉中金的这个报告有点诡异，不像是一个正统的研究报告，充满了臆想和猜测
想看潘大对于国际经济走势，及美元的评论。
每天都要打开你的网站看看有没有新文章。
作为我们这样的没有专业知识的人，只有靠你把文章说的通俗易懂了，呵呵
潘大对B股怎么看？
现在很多大开发商楼盘，以赠送面积销售，比如：建筑面积90平方，实得110平方，多出来的就是赠送面积（赠送面积不能记入产权）。表面看消费者得了实惠，但是这种方式到底对消费者有利还是有害没有深入研究过。
最近段时间全国一线城市的房价都在跌，成都的房价反而上涨，比如华润的一个楼盘开盘才一个星期单价就涨了1千元，看样子又该轮到开发商得意了。
本人在京沪投资房产。有一点有不同意见，关于上海房价能否超越北京深圳，2003年以来，类似地段的上海商品房住宅，实际价格当前比北京要高30%以上。
这是变相突破规划容积率的做法，未来拆迁时，可能会为你带来很大的麻烦。
楼市今年跌下来基本可以说是板上钉钉的事了，但山西煤矿的整改不知道对楼市的冲击什么时候才能显现。煤老板们虽然说热中于京沪的高档楼盘，但这次整改后闲钱这么多，保不准这些巨大的资金也会冲进中低档楼盘和2线城市。山西退役煤老板抄房团估计会在不久的将来刮起黑旋风了
我一直认为创业版一定会是涨停敢死队的乐园
拆迁是若干年后的事了，这种损失是否可以忽略不计。
初看标题以为是移民海外推动国外的房价上涨，细看才知道原来是指国内城市间移民，就说上海吧，技术移民一开始只会租房子，不可能在进入上海2到3年之间买房子的，除非是极少数的有工资以外收入的人，否则按上海白领的常见收入水平(5到1.5K)是不可能短期内有足够的资金买房子的，而租房子也主要是在近郊，象跨国公司那么高的补贴毕竟是少数，所以上海的房价高主要还是投资推动的，而不是实际住房需求推动，虽然实际住房需求也是很高，不过在这么高的价格面前，基本上都压抑住了。现在上海的群租非常的普及，就是一个例证，即使是租房，也不想租价格太高的房，市区普通房子，月租也要3到5K，对于收入在6K到8K左右的普通白领来说，实在是太高了。所以知道了这点，就不可能再认为技术移民推动房价上涨是什么主流意见了。
错了，是5到15K，一般员工绝大多数是这个数量级的。个别经理级别以上的，可以达到20到30K左右。
2009的昆明房地产异常火爆，现在9月均价已高达5800/M*2而昆明白领收入才3000/月左右，房价居高不下，买房感觉越来越困难了，请教下潘大以你的分析房价哪时可能回落，回落到多少得马上买房啊
潘老大的分析一针见血！
Panda，最近又在谈论起金融风暴是否触底，是否还需进一步刺激措施。欧洲似乎需要美元坚挺，然而美元指数确连续下跌，原油和金价应声高飘…请问：以您所见，经济触底了吗？或许部分国家见底？哪些经济体能现有起色呢？未来一段时间美元走势如何（半年到一年时间）？大宗商品价格会再次走高吗？
谢谢！
最近大家都在逼迫人民币升值，这不就等于在宣告美元也要涨了么。强势美元一起来，国际资金就又会从石油和黄金回到美元上来，金价和油价很快就会回落的。 人民币一升值，中国股市自然就会再次自由落体，楼市拐点也会再次到来；不知道潘大同不同意我的看法。
不过话说回来，虽然小白领的工资不足以支持其购房，但是不要忘了每一个小白领背后都会有父母二老的多少年的储蓄，小白领技术移民到大城市，买房的首付很多都是父母给的，所以嘛，未来大城市的房价也是要看中小城市居民的储蓄和大城市人口规模的扩大程度（当然只是原因之一）~
有意思，这让我想起了，如果按人均收入算中国房价是不正确的原因了。。
可能按家庭收入来算房价可能更靠谱些。。。。
中国文化里面家就是一个单位。
四川腾中真的把旱马收购了，我原本以为是腾中在炒做自己！
直觉告诉我，可能又是一起类似中信收购倍尔斯登的惨剧。如果又是这样的把戏，那通用就离破产不远了。
潘大对人民日报今天发表的《央企国资保值增值率105.9%》怎么看
现在好多股票,股东人数大副减少,户均持流通股大副增加,有些大盘股更是惊人如中国石化,是否后市将涨幅惊人?
期待潘大有空发新文。
潘大去过重庆没有，看似理性的分析，刚刚结束的秋季房交会也可以说明一些问题。
还
盼着潘大发些对股市方面评论的文章。
对潘大的技术难民难以推高房价表示怀疑，本人就是由城镇转向城市，而且房产不止两套，城镇，城乡进城市买房的人如同几个集团军，多为年轻人和中年人。在城镇的人口开始下降，乡下以的人口仅存在60岁以上的老年人居绝大部份。本人身在南方沿海地区。
潘大最经很少更新了。不知道有没有机会看到潘大对 对冲基金 的介绍文章。。
本人最近复习了以前潘大写的关于基金的文章。。很有收获了。。很感谢你办的这个网站
一直拜读潘大的文章，逻辑体系非常完整，可见潘大的经济学内功是相当深厚的
不知道潘大对今年接下来四季度的股市走势有什么看法呢？
潘大有一句话我比较难以理解，所谓北静安房价由房租支撑。按道理说，房租和股息一样，对资产价格的影响很少。
房租和股息一样对资产价格影响很少这句存在认识上的偏差。作为一个理性的投资市场，资产价格最终是由资产的盈利决定的，换作股票，即为每股收益(举个例子，投资新加坡上市公司的投资者最看重的是分红)，换作房地产，即为租金。投资者投资房产，其目的即为了获取租金收入及未来的升值预期，而房产升值归根到底还是其租金上扬引起的（可参考一下买卖交易不是很活跃的工业地产，大家投资的目的都是获取高额租金回报）。