地方政府选择看空房地产市场

2008年6月20日 | 分类: 财经时评 | 标签:

  受流动性紧缩及通货紧缩预期的影响,部分地方政府选择以实际行动看空房地产市场,这种现象或加剧购房者的观望预期。日前,西南重镇成都市就出台了这样的措施,试图“救市”。潘大认为,随着其它地方政府不可避免的后续跟进,这样的救市举措或将成为徒劳。根据《成都市人民政府办公厅关于促进房地产业恢复发展扶持居民安居置业的意见》,购房者可以获得最高1.5%的契税补贴,减免最高达10万元的个人所得税,外地居民购房还可享受落户政策的优惠,该消息在成都市政府官方网站上位于头条的醒目位置。潘大认为,受宏观经济走出过热,并伴随货币供应趋紧的影响,会有越来越多的地方政府出台类似措施,房地产市场价格重新回归理性。在通缩预期的支配下,盈利多少对开发商将显得不再重要,出于生存这一基本本能,降价销售并回笼现金将成为开发商的不二选择,楼市跳水或将成为难以避免的现实。

  房地产价格上涨是货币现象

  潘大认为,2007年的地产价格上涨,是货币现象,即货币,特别是广义货币M2投放过多。广义货币M2大量增长推升股市和楼市,而狭义货币M1的增长则主要起到推高CPI的作用。

  有的投资者认为,中国人很多,土地价格只会涨不会跌,这是错误的。土地稀缺是土地有价值的原因,不是价格上涨的原因。澳大利亚大家知道吧,地广人稀,房地产在2007年也是大涨的。这与中国房地产市场上涨的原因是一致的,都是因为全球流动性过剩

  随着未来货币层面趋于紧缩,并伴随宏观经济的调整,房地产价格的回落不可避免。成都市政府能率先出台这样的政策,是会占一定的先机的。

  地震震不垮成都楼市

  有的人认为成都出台这样的措施主要是因为地震的影响,这是不正确的。潘大认为,地震震不垮成都楼市,但货币紧缩和经济退烧才是楼市的致命伤。

  地震只会对成都房地产市场构成短期的冲击,但并不会释放有效需求。成都市政府认为,发展高层建筑的规划思路不会改变,这说明成都市政府并不担心地震会有长期负面影响。

  可以预期,未来其它地方政府也将出台类似的刺激楼市的措施。当所有城市都开始实施这样的优惠时,这样的政策就将失效。

  理性的投资者善于解读各方面释放的信号,当政府开始不看好楼市的时候,投资者的风险偏好会开始降低,并调整自身的购房策略。

  地方政府一旦开始争先恐后的出台类似措施,则开发商的任何唱多行为将变得徒劳。此外,账面现金的不足也将使得开发商恐慌,生存取代盈利,成为开发商的第一要务。开发商预期的改变,将使得它们开始以务实的态度调整销售策略并回笼现金。

  2005年的一段时间,上海开发商集体捂盘惜售,这是以实际行动看多上海楼市,随后上海楼市走出了2年的大行情。成都市政府此次以实际行动看空楼市,也将起到类似的标杆作用,或引发楼市出现2年的大回调。

  其它城市房地产市场也难幸免

  本轮房地产市场的大回调,是对近几年,特别是2007年楼市疯狂炒作的修正,不会有城市可以幸免。

  今年初开始,商业银行已经开始关注到房地产开发贷款和住房按揭抵押贷款的风险,这种情况还将持续。

  过去按揭贷款利率之所以低,是因为按揭贷款风险低。随着楼市回调,住房按揭贷款的风险增高,商业银行为寻求合理的风险溢价,开始不愿意以相对较低的利率发放按揭贷款,越来越多的贷款申请将被拒绝。

  此外,随着存款准备金率的持续提升,银行可贷资金紧缩,使得商业银行发放贷款的能力降低。

  贷款申请困难、对未来预期收入的降低、以及房贷利率的上升,将消灭住房市场的一部分需求。仅靠另一部分刚性需求支撑高企的房价泡沫开始变得越来越困难。

  2007年住房市场成交量出现爆炸式增长,为防止房价涨上5万元一平米,部分家庭甚至为自己未成年的子女预先购置了住房。另一部分年轻人,则倾其所有,求爹爹告奶奶四处借款,终于凑足了首付并提前购置了婚房。这种怪异的现象透支了未来几年的真实需求,使得未来几年住房刚性需求疲软,还未拥有住房并有能力购房的居民已经变的很少。

  民营企业家曾经是高端物业市场最受宠爱的客户,他们往往拥有不止一处物业。但现在,他们贷不到款,叫苦连天,不得不变卖手中一些物业补充流动资金。即使这样做会很痛苦,但为了企业生存,他们必须得这么做。

  城市中心即将耸立的烂尾楼,也使得真实需求的购房者心里很害怕。烂尾楼重新勾起了他们对90年代末房地产市场萧条的回忆,在不是非常急迫购房的情况下,选择观望,或成为他们的第一选择。

  在这些因素的综合影响下,2007年房地产大涨的荣景或将不复返,拥有多处住房的人不再成为社会羡慕的对象。他们将在未来几年持续忍受社会的讥笑并成为各种笑话的主人翁,这与前几年的股市投资者会很相似。

  随着房地产市场的日渐萧条,地方政府看空房地产市场或将成为未来两年的普遍现象,楼市风险值得各位投资者高度关注,感谢关注潘大财经专题站

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  1. ghost600883
    2008年6月20日18:30
    引用 | #1

    不容易这就是传说中滴沙发吗?顶

  2. ghost600883
    2008年6月20日18:52
    引用 | #2

    楼市绑架了中国经济,(影响了太多的行业与百姓真的叫息息相关),所以国家出台政策,总是瞻前顾后!小心翼翼!房地产市场状态用“泡沫”这个词不太合适,用“气球”更加贴切!对待涨,中央政府(国家经济安全、民生高度)与地方政府(土地出让金、政绩、利益输送层面)有基本利益冲突滴;对于暴跌,是中央政府与地方政府都不想看到;现在稳定比什么都重要;土地是国家滴!国家有能力控制土地的出让速度,通过城市改造等一些手段,力保房价不会在全国范围内出现大跌,平稳是大方向;是中国经济的基本所在。
    股市也就是个合法的赌场!对于中国经济来讲就是个皮毛!

  3. big314
    2008年6月20日20:23
    引用 | #3

    08年,09年的房地产应该有调整,30%-40%都有可能。但是最终房子是要上涨的。

    股票跌+房子涨 = 遏制内需

    内需被遏制 = 依赖出口

    依赖出口 = 进口美元

    进口美元 = 美国利益

    再加上通胀,房子今后会涨到什么样子?

    这次调整应该是进场的好机会。但是要把稳时机。

  4. big314
    2008年6月20日20:32
    引用 | #4

    股市可不仅仅是经济的皮毛。没有股市,企业融资渠道受限,个人无法分享中国经济增长成果。

    关键是中国的股市定位错误,再加上买办卖国,中国股市才会到今天这个样子的

  5. 海通证券
    2008年6月20日23:25
    引用 | #5

    潘大说的精辟,我去年初买了两套投资性房产,还好不是10月房价最贵的时候买的,否则就亏死了。

  6. 周子
    2008年6月20日23:51
    引用 | #6

    希望真象你说的这样~!~
    但调整不等于会跌! 我觉得调整出现很正常~!~
    价格肯定会有浮动~~~但整体出现大跌…….我觉得可能性几乎为0 ! 个人观点!

  7. 浦东老张
    2008年6月21日16:47
    引用 | #7

    据传政府可能大量建设经济适用房和廉租房刺激宏观经济,不知道有多大的可能性。

  8. kimen
    2008年6月23日19:58
    引用 | #8

    潘sir这文章就两个字——精辟!!!

  9. Paul
    2008年10月7日18:53
    引用 | #9

    潘大是否能讲讲澳币的走势及现在持有澳币是否风险

  10. 美国次贷危机一周年祭
    2009年2月25日13:37
    #10