房地产开发商能否安然度过冬天
房地产行业作为一个典型的周期性行业，在2008年迎来了初冬的第一场雪。继年初万科董事长王石抛出地产拐点论并伴随降价促销行动后，深圳等城市的住房价格也出现了较大幅度的回调。近期，房价的死多头，SOHO中国董事长潘石屹也不得不转变口风，认为部分房地产开发商可能面临困难。股市方面，去年风头正劲的地产股也出现了大于市场平均水平的跌幅。这一切都使得人们不禁要问，地产业的冬天真的来临了吗，房地产开发商能否顺利度过冬天？要解答这个问题，就需要深刻了解房地产行业的周期性特点，并深入研判国际国内宏观经济走势，从历史的角度分析和研究地产业景气周期的变化，方能得出客观答案。潘大认为，通货膨胀与通货紧缩环境对房地产业的影响是迥异的，一般而言，通货膨胀期间房地产名义价格难以出现显著下跌，而通货紧缩则往往导致房地产的大熊市，本文就将对此作一番客观分析。
通货紧缩是房地产销售的克星
通货紧缩环境是不利于房地产销售的，通货紧缩环境下房地产行业往往难以景气。
货币升值将为经济注入通缩因素。以日本为例，在经历日元大幅升值后，于上世纪90年代开始出现了长期通货紧缩现象。在90年代至今的一段很长时间中，日本经济增长虽不甚强劲，但也并未真正崩溃，日本居民收入仍维持高位。日本的房地产和股票出现长期熊市，主要是因为日本经济处于长期通货紧缩环境，经济增长放缓是次要原因。
中国CPI走势（2002年~2004年）
中国内地自1997年开始了房地产的第一轮熊市，这种情况延续自2003年，这与通货紧缩周期是基本吻合的。中国名义经济增速自2000年开始已重拾稳健增长的势头，扣除通货紧缩因素后的实际GDP增速甚至超过2004、2005年的实际经济增速。但2000年房地产价格并未随着经济复苏而出现上涨，而是待2003年下半年经济真正走出通缩后开始上涨，并在2004年确立上升态势。
对房地产销售而言，通货膨胀是第一决定因素，经济增长是第二决定因素。在通货紧缩期间，居民不倾向于持有非货币资产，而倾向于持币，这使得房地产销售举步维艰。
东亚地区的各国家或地区，往往都具有比较强的储蓄偏好，经济增长依赖出口拉动。孤立的看待这些国家的经济，往往显得并不平衡，但将东亚国家经济放入世界经济的总体范畴来看，则是平衡的。东亚储蓄、美欧消费，东亚出口、美国进口，世界经济因此形成了宏观的均衡。
当美国需求出现真正的减缓，则东亚各国家和地区经济就容易出现通缩，地产销售就将非常艰难。
通货膨胀环境下房价不易大跌
通货膨胀环境下，居民往往不倾向于持币，而倾向于持有地产、股票等非货币资产，这有利于房地产的销售。
经济增速放缓将使得企业经营活动减少，继而导致人口流动速度降低，住房需求产生下降，租金增速也因此出现减缓，住房实际价格趋降。但通货膨胀就是债务的贬值，通胀环境将使得住房金融部门受惠，支持住房需求，名义房价难以出现较大幅度的下跌。
一般而言，存货（库存）数量的高低是调价与否的主要理由，需求降低并不一定会导致降价，这是适用于任何企业的规律，房地产开发商也是这样。
近期房地产价格回调的原因主要是大量2007年开工的项目竣工，使得房地产存货增加。对开发商而言，需要使得资产负债表上存货一栏的数字降低，使得自身的资产结构保持健康，因此引发了降价促销的现象。
伴随经济增速放缓的通货膨胀，往往只能使得扣除通胀的房地产实际价格出现下跌，名义价格回调的幅度往往并不会很大。
房地产市场未来走势展望
受次贷危机影响，中国企业利润增速开始出现下滑，但企业经营活动还未出现明显降温，这支撑了需求，使得原材料、土地、劳动力等生产要素价格维持高位。
预期收入降低使得消费者削减消费支出，这使得近两个月CPI走势趋降。CPI下降的趋势如能持续，则需求减弱预期将传导至轻工业企业，使得企业调整生产规模，并导致生产要素需求减弱，生产要素价格回调。
轻工业企业需求如出现连续两个季度下滑，则重工业企业和初级商品供应商也将相应调整生产规模。这就是为什么PPI走势滞后于CPI走势的原因。
但美联储的货币政策可能使得全球经济走势不一定像预期一样发展，而是曲折发展后达到相同的结果。一般而言，美联储和白宫的政策并不是完全一致的，但在次贷危机面前，它们表现了惊人的一致，美联储开动印钞机，白宫则对消费者发放免费午餐。
白宫的退税政策，支撑了美国的需求，并使得出口国受惠。从这个角度看，白宫并不仅仅只是补贴了美国消费者，它还补贴了中国的业主们。
只有美国意识到经济衰退的“好处”后，它才愿意以短痛代替长痛，并使得经济回归正轨。潘大预计，如奥巴马高票当选美国总统，则在国会支持下可能施行“新政”。而伴随经济重归正轨的是美国需求的降低和全球通胀形势的舒缓。
当中国通胀伴随全球通胀下降的时候，房地产市场就难以走好。但由于全球经济形势不再那么低迷，以及中国房地产行业存货的减少，房价调整幅度可能不一定会很大。潘大预计中国房地产市场可能面临3年左右的熊市，这轮熊市的特点是成交量的降低和价格的平稳下滑。
劳动生产率的提高和需求的减缓是两大主要通缩因素。中国轻工业部门劳动生产率已经提升至极限，在此情况下，即使美国进口需求收缩也不会导致中国出现严重通缩。房地产的大型熊市可能会得以避免。
综上，潘大认为，房地产的大熊市只能是由于通货紧缩引起，通胀环境下房地产名义价格难以出现显著的下跌。综合考虑中国通胀和经济形势，未来五年房地产可能难以再现2007年一样的大牛市，地产行业有望实现软着陆并维持三年左右的中型熊市。由于地产行业是一个典型的周期性行业，出现景气和不景气局面都是不值得大惊小怪的，这是行业特征使然。感谢关注潘大财经专题站。
参考资料
已阅，感谢潘大财经！^-^
您对中国房地产周期怎么看
深圳房地产崩盘本质是当地的经济步入了通缩阶段
物价上涨了，假如名义房价没有下降，扣除物价因素后，两三年内的实际价格跌幅可能在20%左右，还是等于下降了。
潘先生您认为下跌的幅度有多大！
劳动生产率的提高怎么会是影响通缩的因素呢？原来中国10个小时能生产一双美国要的耐克鞋，现在5个小时就能生产一双，这和通缩有必然的联系吗？
劳动生产率的提高，一定程度会带来失业，而美国需求的减缓，怎么能不导致中国出现严重的通缩呢？潘大的意思是现在中国的劳动生产率短期不可能有很大的提高了，这就放缓了失业人口的增加，虽然需求开始减少，但影响通缩的二个因素少了一个。自然中国就不会出现严重的通缩啦。我是这样理解的。请老师指导。
TO jasmin:
可能会有三年的中型熊市，扣除通胀后的实际房价难以大涨。
TO ouyang:
深圳的人口流动大，资本流动也大，容易出现大起大落。
TO qitawlb:
不同城市会不一样，京沪要特殊一些。扣除京沪地区后，住房价格大概有20%~30%左右的回调空间，不过通胀可能使得名义房价的跌幅小于这个数字。另外，工业和商业用地的价格回调幅度可能还会更小，甚至不排除出现上涨。
TO 纪念8888:
劳动生产率提高的话，可以：一、降低对劳动力的需求，使得劳动力价格上涨压力减小；二、降低对能源和原材料的需求，原材料价格上涨压力减小；三、有利于产品的降价，物价上涨压力减少。
以上都是劳动生产率提高可以为经济注入通缩因素的原因。
“京沪要特殊一些”，是指京沪回调会比较高吗？
学习,每天要来看一眼
请问潘大，最近Shibor利率，3月期指标持续下降，说明了什么？有什么影响？谢谢！
panda的意思是，当地产商资产负债表中的存货一栏显著下降之后，其房屋新开工数将会匹配需求，因此房价将会缓慢下降，而不会出现大幅跳水。
但如果地产商在07年以及08年上半年的新开工数已经大大预支了未来的刚性需求，那么是否会出现大幅下调呢？
TO guofan:
京沪中心区域的住宅价格周期与全国房地产的周期并不完全同步，与香港和美国的房地产周期要更密切一些，所以会要特殊一些。
TO wishingvic:
加息预期。由于商业银行预期近期会加息，因此它们不愿意立即发放贷款，而是倾向于先投放于货币市场，等待加息后再放贷。因此，这部分期限的拆借资金供给就过剩，造成了3月期的Shibor利率下降。
TO warcarft_c:
就目前中国宏观经济形势来看（外储、财政、汇率、就业、金融机构等各方面），难以出现上世纪末那样的严重通缩，因此房价回调幅度会要小于上世纪末那轮地产熊市。至于这个叫不叫“大幅”，各人的标准是不一样的。
如果能够有数据支持就更好了，当然这很困难啦
成都跌到4000就差不多了!
潘大：您能不能谈一下人口结构对房地产的影响？中国将要进入老龄化社会了，我认为这一波购房的高峰应该已经过去，将来也不会有这么多需求了。另外，能不能用收入和住房的比例来判断房价应该所处的位置？请指教。
从一个北京小地产商那里了解到的情况 很多小地产商的资金链已经撑不住了 在年初的时候 一个楼盘可以整体转让 折价15%-20%
现在如果谈整体转让 开口就是对半价
看93-94年的通货膨胀最高到25%，但是房价下来了。
中国房地产的周期基本是GDP与CPI平衡的结果，政策基本是根据该2指标制定的，政策有调整平衡的作用。
今天下调贷款利率是要宽松政策吗，我觉得在大的趋势上应该还是紧缩的。
希望，潘大能分析一下这次的调整政策，和对股市房地产的影响，及未来政策和市场的趋势